# Bahçelievler apartman yönetimi

Bahçelievler'deki binanızın yönetimini üstlenmek için yazılı teklif verebiliriz. Bahçelievler'in eski apartmanlarında merkezi kalorifer ile kombi arasındaki tercih, bahçe ve otoparkın kullanım düzeni ve büyük onarımlar için yedek akçe biriktirmek en sık konuşulan konulardır.

## Bahçelievler'de merkezi kalorifer ve kombi

İlçedeki eski apartmanların bir kısmında hâlâ doğalgazlı merkezi kazan bulunur, bir kısmı ise yıllar içinde kombiye geçmiştir. Merkezi sistemde kazan dairesinin işletmesi, yakıt faturası ve giderin paylaşımı yönetimin işidir. Isı pay ölçer takılı binada giderin bir kısmı ortak kullanım payı olarak bütün dairelere, kalanı ölçer okumasına göre dağıtılır; bu oran işletme projesinde yazılmalıdır.

Kazan yenileme masrafı çıktığında kombiye geçiş gündeme gelebilir. Bu kararı vermeden önce yönetim planındaki ısınma hükmü, gaz dağıtım şirketinin ve yetkili tesisat firmasının proje ve baca görüşü ile iki seçeneğin toplam maliyeti öğrenilmelidir. Merkezi sistemde kalınacaksa sezon öncesinde brülör bakımı, baca temizliği ve pompaların kontrolü yapılır.

## Bahçe ve otopark kullanımı

Bahçeli apartmanlarda bahçe kural olarak ortak alandır. Zemin kattaki dairenin bahçeyi çitle ayırması, bir malikin bahçeye kalıcı araç park etmesi ya da bahçeye depo kurulması ancak yönetim planında hüküm varsa ya da usulüne uygun alınmış bir kararla mümkündür. Otopark yeri sınırlı binalarda yerlerin nasıl dağıtılacağı (sıra, kura, ücretli tahsis) kurul kararına bağlanmalı ve karar defterine yazılmalıdır.

Bahçe bakımında şu işler yıllık takvime yazılır:

- Bina duvarına ve çatıya uzanan dalların budanması.

- Kök gelişiminin temel ve kanalizasyon borularına zarar verip vermediğinin kontrolü.

- Sulama giderinin ortak su sayacından mı ayrı sayaçtan mı karşılandığının netleştirilmesi.

## Yedek akçe ve büyük onarımlar

Eski binada çatı yenileme, cephe onarımı, asansör modernizasyonu ya da su tesisatının değişimi gibi işler birkaç yılda bir kaçınılmaz olur. Bu harcamalar için her ay aidatla birlikte küçük bir yedek akçe toplanırsa, iş gündeme geldiğinde maliklerden bir anda büyük tutar istemek gerekmez. Yedek akçenin ayrı bir banka hesabında tutulması ve hangi iş için biriktiğinin işletme projesinde yazılması güveni artırır.

Büyük onarım öncesinde en az üç teklif alınmalı, teklifler aynı iş tanımı üzerinden karşılaştırılmalı ve seçilen firmanın garanti süresi karara yazılmalıdır.

## Kapıcı ve temizlik görevlisi

Kapıcısı olan binalarda işveren kat malikleridir; sigorta primi, kıdem ve izin hakları bu nedenle yönetimin takip ettiği kalemler arasındadır. Kapıcı dairesi varsa dairenin bakımı ve ısınma gideri de ortak gidere girer. Kapıcıyla çalışmayı bırakmak isteyen binalarda kıdem tazminatının hesaplanması ve temizliğin dışarıdan alınması önceden planlanmalıdır.

## Eski su tesisatı ve kaçaklar

Galvaniz borulu eski binalarda sızıntı ve basınç düşüklüğü sık görülür. Bir dairedeki kaçağın kaynağı ortak kolonsa onarım ortak giderdir; daire içindeki tesisattan kaynaklanıyorsa o dairenin sahibine aittir. Bu ayrımı yapabilmek için arızanın yerini gösteren usta raporu ve fotoğraf kayda eklenmelidir. Kolonların toptan yenilenmesi gündeme gelirse iş, daire içlerine girmeyi gerektirdiği için takvim ve erişim düzeni önceden duyurulmalıdır.

## Bahçelievler için teklif

Daire sayısını, ısınma sistemini, kapıcı olup olmadığını ve bahçe ile otoparkın durumunu iletin. Ofisimiz Kayseri'de; kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Zemin kattaki daire bahçeyi kendine ayırabilir mi?

Bahçe kural olarak ortak alandır. Bir daireye özel kullanım ancak yönetim planında hüküm varsa ya da usulüne uygun bir kurul kararıyla verilebilir.

### Yedek akçe ne için toplanır?

Çatı, cephe, asansör ve tesisat gibi birkaç yılda bir gelen büyük onarımları karşılamak için. Ayrı hesapta tutulması ve projede gösterilmesi önerilir.

### Kapıcının sigorta ve tazminatından kim sorumlu?

İşveren kat malikleridir. Yönetim bu yükümlülükleri ortak gider olarak takip eder ve işletme projesine yazar.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/istanbul/bahcelievler  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com