# Avcılar apartman yönetimi

Avcılar'da apartman yönetimini dışarıdan almak isteyen binalara teklif veriyoruz. Avcılar'da eski binaların çoğunda güçlendirme mi yeniden yapım mı sorusu konuşulur; bu sayfada karar sürecinde yönetimin işini, mantolama kararını ve dönüşüm beklenirken bakım bütçesini anlattık.

## Avcılar'da güçlendirme ya da yeniden yapım kararı

Avcılar'da zemin koşulları nedeniyle deprem güvenliği apartman toplantılarının ilk maddesidir. Riskli yapı raporu alınan bir binada malikler iki yol arasında seçim yapar: mevcut binayı güçlendirmek ya da yıkıp yeniden yaptırmak. Yönetimin bu seçimde tarafı yoktur; ama kararın sağlıklı alınması için şunları hazırlaması gerekir:

1. Riskli yapı raporunun bir örneğini her malike vermek.

2. Güçlendirme için yetkili bir mühendislik bürosundan ön görüş ve kaba maliyet istemek.

3. Yeniden yapım seçeneği için gelen teklifleri aynı tabloda karşılaştırılabilir hâle getirmek.

4. Toplantıyı 6306 sayılı Kanun'daki usule göre yapmak ve kararı karar defterine yazmak.

Güçlendirme süresince daireler kullanılabilir ya da kısa süreliğine boşaltılabilir; bu süre içinde aidat ve ortak giderin nasıl ödeneceği kararda açıkça yazılmalıdır.

## Mantolama ve ısı yalıtımı kararı

Binası riskli çıkmayan apartmanlarda en sık konuşulan büyük iş dış cephe ısı yalıtımıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ısı yalıtımı ve enerji verimliliğine yönelik işler için kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir; bütün maliklerin onayı gerekmez. Karar öncesinde yönetimin yapması gerekenler:

- En az üç firmadan aynı malzeme ve kalınlıkta karşılaştırmalı teklif almak.

- İskele ve kaldırım işgali için belediyeden gerekli izinlerin kimin tarafından alınacağını teklifte yazdırmak.

- Bedelin aidat dışında ayrı bir toplama ile mi, taksitle mi alınacağını kararda belirtmek.

## Dönüşüm beklenirken bakım bütçesi

Yeniden yapım kararı alınmış ama yıkım tarihi belli olmayan binada malikler harcamayı durdurmak ister. Ancak asansörün periyodik kontrolü, yangın tüplerinin dolumu, ortak elektrik tesisatının güvenliği ve çatı akıntısı gibi işler ertelenemez. Bu dönemde işletme projesi iki bölümde yazılırsa tartışma azalır: güvenlik için zorunlu giderler ve dönüşüm kesinleşene kadar bekletilecek iyileştirmeler.

## Sigorta ve belge dosyası

DASK poliçelerinin yenileme tarihleri dönüşüm sürecinde de takip edilmelidir; bina yıkılana kadar risk sürer. Tapu kayıtları, mimari ve statik projeler, eski ruhsat ve iskân belgeleri, riskli yapı raporu ve kurul kararları tek bir dosyada toplanırsa hem güçlendirme hem yeniden yapım teklifinde zaman kazanılır.

## Kiracılı dairelerde dönüşüm bildirimi

Riskli yapı süreci başlayan binada dairelerin önemli bir kısmında kiracı oturuyorsa, bilgilendirme kat maliki üzerinden yapılmalıdır; tahliye ve kira ilişkisi malik ile kiracı arasındaki bir konudur. Yönetim yine de toplantı kararlarını ve yıkım takvimini binanın panosunda duyurur. Tahliye döneminde boşalan dairelerin aidatı malike ait olmaya devam eder; ortak elektrik ve su abonelikleri yıkıma kadar açık kalacaksa son okumalar kayda geçirilmelidir. Yönetimin banka hesabındaki bakiye ve yedek akçenin yıkımdan sonra nasıl kullanılacağı ya da maliklere nasıl iade edileceği de son genel kurulda karara bağlanmalıdır.

## Avcılar için teklif

Binanın yaşını, daire sayısını, riskli yapı raporu olup olmadığını ve bugünkü yönetim düzenini iletin. Ofisimiz Kayseri'de; kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Mantolama için bütün kat maliklerinin onayı gerekir mi?

Hayır. Isı yalıtımı ve enerji verimliliğine yönelik işler için kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir.

### Dönüşüm kararı alındı; aidat ödemeye devam edecek miyiz?

Bina kullanıldığı sürece ortak giderler sürer. Asansör, yangın donanımı ve elektrik güvenliği gibi zorunlu giderler dönüşüm beklenirken de ödenir.

### Güçlendirme mi yeniden yapım mı, kim karar verir?

Kat malikleri karar verir. Yönetim raporu ve teklifleri karşılaştırılabilir biçimde hazırlar, toplantıyı kanundaki usule göre düzenler.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/istanbul/avcilar  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com