# Hani apartman yönetimi

Hani'de apartman yönetimi için teklif hazırlıyoruz. Hani'de binalar az dairelidir; yönetimin öne çıkan konuları ortak alanların kullanımı, bahçe ve otopark kuralları, yönetim planı olmayan binada uygulanacak kurallar ve kış başında su tesisatının korunmasıdır.

## Hani'de ortak alanların kullanımı

Küçük binalarda anlaşmazlıkların çoğu ortak alandan çıkar: bodrumu kim kullanacak, bahçeye kim ekim yapacak, merdiven altına kim eşya koyacak. Bu alanların hepsi kat maliklerinin ortak mülküdür; hiçbir kat maliki tek başına sahiplenemez. Bir kat malikinin ortak alanı sürekli kendi kullanımına alması ancak kurulun kararıyla ve şartları yazılı olarak belirlenerek mümkündür.

Yönetimin işi, bu kullanımları bir kez kurulda konuşup yazıya geçirmektir. Örneğin bodrumdaki depoların dairelere nasıl dağıtıldığı, bahçenin hangi kısmının ortak oturma yeri olarak kalacağı ve merdiven altının boş tutulacağı karar defterine yazılırsa yeni gelen kat maliki ya da kiracı da aynı kurallara uyar.

## Bahçe ve otopark kuralları

Bahçeli binalarda sulama suyunun hangi sayaçtan kullanıldığı ve giderin nasıl bölüneceği önceden belirlenmelidir. Bahçeyi yalnız bir daire kullanıyorsa sulama gideri ortak sayaçtan karşılanmamalıdır. Otoparkta ise şu konular yazılı kurala bağlanmalıdır:

- Daire başına kaç araç park edilebileceği.

- Misafir araçlarının nereye bırakılacağı.

- Girişin ve çöp alanının önünün açık tutulması.

- Kışın kar küremesinin hangi alanlardan başlayacağı.

## Yönetim planı olmayan binada hangi kurallar geçerli?

Eski bazı binalarda yönetim planı bulunamaz ya da tapuya hiç verilmemiştir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümleri uygulanır: ortak yerlerin gideri arsa payına göre paylaşılır, sekiz ve üzeri bağımsız bölümde yönetici seçilir, kurul yılda en az bir kez toplanır. Ancak kanun bahçe, otopark ve depo dağıtımı gibi binaya özgü konuları ayrıntılı düzenlemez.

Bu boşluğu doldurmanın yolu, yönetim planının tapudan istenmesi, bulunamıyorsa yeni bir plan hazırlanmasıdır. Planı değiştirmek ya da yeni plan kabul etmek için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Plan hazırlanırken binanın gerçek kullanımı, yani hangi dairenin hangi depoyu ve park yerini kullandığı esas alınmalıdır.

## Kış başında su tesisatının korunması

Kışlar soğuk ve don sık; açıkta kalan ortak su boruları ve sayaçlar donabilir. Ekim sonuna kadar şu işler bitirilmelidir:

1. Bodrum ve sayaç dolabındaki açık boruların yalıtılması.

2. Bahçe musluğunun ve sulama hattının vanadan kapatılıp boşaltılması.

3. Kırık bodrum camlarının ve havalandırma açıklıklarının kapatılması.

4. Boş kalacak dairelerin sahiplerine vanalarını kapatmalarının hatırlatılması.

## Ortak alan kararının yeni malike bildirilmesi

Daire satıldığında ya da kiraya verildiğinde, ortak alanlarla ilgili kurul kararları yeni gelene kendiliğinden ulaşmaz. Yönetimin, bodrum depolarının dağılımını, park yerlerini ve bahçe kullanımını gösteren kısa bir yazıyı yeni kat malikine ya da kiracıya vermesi, ilk haftalarda çıkabilecek tartışmaları önler. Bu yazının bir örneği karar defterinin yanında saklanır. Kurul bir kuralı değiştirirse yazı da güncellenir ve bütün dairelere yeniden dağıtılır.

Kurala uyulmadığında yönetim önce sözlü, sonra yazılı uyarı yapar. Ortak alana bırakılan eşya ya da izinsiz yapılan bir düzenleme sürüyorsa konu kurul gündemine alınır; çözülmezse kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.

## Hani için teklif

Daire sayısını, bahçe ve otopark durumunu ve yönetim planının olup olmadığını iletin. Ofisimiz Kayseri'de; kapsamı ve ücreti yazıyla bildiririz.

## Merak edilenler

### Bir kat maliki bodrumu kendi deposu gibi kullanıyor; ne yapılabilir?

Bodrum ortak alandır. Kullanımın nasıl olacağı kurulda karara bağlanır; karara aykırı kullanım yazılı olarak bildirilir.

### Yönetim planımız yok; hangi kurallar uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümleri uygulanır. Binaya özgü konular için yeni bir yönetim planı hazırlanması önerilir.

### Bahçeyi yalnız bir daire kullanıyorsa sulama suyunu kim öder?

Bahçeyi kullanan daire. Bu durum kurul kararıyla yazıya geçirilmeli ve sulama ortak sayaçtan ayrılmalıdır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/diyarbakir/hani  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com