# Kale apartman yönetimi ve gider paylaşımı

Kale'deki apartmanlar için yönetim teklifi veriyoruz; ofisimiz Kayseri'de. İlçedeki az daireli binalarda en çok sorulan konular yönetim planının ne dediği, giderlerin dairelere nasıl bölüneceği ve çatı gibi büyük onarımların nasıl karara bağlanacağıdır.

## Kale'de apartmanın yönetim planı

Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan her binanın tapuda bir yönetim planı vardır. Kale'deki küçük apartmanların çoğunda bu plan, bina yapılırken hazır bir örnekten alınmıştır ve kat maliklerinin hiçbiri okumamıştır. Oysa aidatın nasıl bölüneceği, yöneticinin nasıl seçileceği, bodrum ve çatı arasının kimin kullanımında olduğu gibi konuların cevabı bu plandadır.

Planın bir örneği tapu müdürlüğünden istenebilir. Yönetimin ilk işi planı edinmek ve genel kurulda kat maliklerine özetlemektir. Plan binanın bugünkü durumuna uymuyorsa değiştirilebilir; bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir ve değişiklik tapuya işlenir.

## Ortak gider paylaşımında eşit pay ve arsa payı

Küçük binalarda en sık tartışma, giderin daire başına eşit mi yoksa arsa payına göre mi bölüneceğidir. Kanunun genel kuralı şöyledir: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, ortak yerlerin bakım, onarım ve sigorta giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı başka bir ölçü koyduysa plan uygulanır.

| Gider | Genel kural |
| --- | --- |
| Kapıcı, kaloriferci, bekçi ücreti | Eşit pay |
| Çatı, cephe, merdiven onarımı | Arsa payına göre |
| Ortak alan sigortası | Arsa payına göre |
| Merkezi ısıtma | Yönetim planına ve pay ölçer varsa ölçüme göre |

Dairesini kullanmayan malik de ortak giderden payını öder. Zemin kat ya da dükkân sahibi asansör veya merdiven aydınlatmasına katılmak istemiyorsa bunun dayanağı yalnızca yönetim planı olabilir.

## Çatı onarımında karar ve bütçe

Kışlar soğuk geçer; kiremit kırığı ve oluk tıkanıklığı ilkbaharda kontrol edilmeli, onarım sonbahar yağmurlarından önce bitirilmelidir. Küçük binanın aylık aidatı böyle bir işi karşılamaya yetmez. Doğru sıra şudur:

1. En az iki ustadan, yapılacak işi kalem kalem yazan teklif alınır.

2. Teklifler genel kurula götürülür, seçilen teklif ve toplam tutar karar defterine yazılır.

3. Tutar arsa payına göre dairelere bölünür, ödeme tarihi kararda belirtilir.

4. İş bitince fatura ve fotoğraflar yönetim dosyasına konur.

Her yıl aidatın küçük bir kısmı yedek akçe olarak ayrılırsa çatı, oluk ve dış sıva gibi işlerde her seferinde ayrı para toplamak gerekmez.

Onarım yapılmadan önce çatının ve sızıntı izlerinin fotoğrafı çekilmeli, bina sigortası varsa poliçenin bu hasarı karşılayıp karşılamadığı sorulmalıdır. Üst kat dairesinde tavan lekesi ya da sıva kabarması oluşmuşsa bu zarar da tutanağa yazılır; çatıdan gelen suyun daireye verdiği zarar ortak yer kusurundan doğduğu için giderilmesi de kat malikleri kurulunun işidir.

## Ortak elektrik ve su sayaçları

Az daireli binalarda merdiven lambası, hidrofor ya da su deposu pompası tek bir ortak sayaçtan beslenir. Bu sayacın faturası bir malikin adına kalmışsa abonelik yönetim adına devredilmelidir; aksi hâlde borç kişisel takibe dönüşür. Sensörlü aydınlatma ortak elektriği belirgin biçimde düşürür ve küçük bir yatırımdır.

## Kale'deki binanız için teklif

Kayseri'deki ofisimizden Kale'deki binalar için de teklif hazırlıyoruz. Daire sayısını, yönetim planının elinizde olup olmadığını ve öncelikli işinizi yazın; kapsamı ve ücreti yazılı teklifte bildirelim.

## Merak edilenler

### Yönetim planımızı nereden bulabiliriz?

Binanın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden bir örneği istenebilir. Plan tapuda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kaydıyla birlikte durur.

### Çatı onarımını üst kat malikleri mi öder?

Hayır. Çatı ortak yerdir; onarım gideri yönetim planında başka ölçü yoksa bütün maliklere arsa payı oranında bölünür.

### Yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekir?

Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Değişiklik tapuya işlendikten sonra yeni malikleri de bağlar.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/denizli/kale  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com