# Adaklı apartman yönetimi ve onarım kararları

Adaklı'daki apartmanlar için yönetim teklifi veriyoruz. İlçedeki az daireli binalarda en sık sorun, çatı ya da cephe onarımı gerektiğinde kararın nasıl alınacağı, masrafın nasıl bölüneceği ve ortak yer ile daireye ait kısmın nasıl ayrılacağıdır.

## Adaklı'da ortak yer mi, dairenin kendi bölümü mü?

Onarım tartışmalarının çoğu, hasarlı yerin kime ait olduğu bilinmeden başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çatı, temel, taşıyıcı duvarlar, merdiven, ortak bacalar, su deposu ve ana tesisat ortak yerdir; bunların onarımı bütün kat maliklerinin gideridir. Dairenin içindeki sıva, döşeme, iç kapılar ve dairenin kendi tesisatı ise sahibinin sorumluluğundadır.

Arada kalan yerler en çok soru çıkaran kısımlardır: balkon, pencere doğramaları, daireye giden su borusunun duvar içindeki bölümü. Yönetim planında bu konuda bir hüküm varsa ona bakılır; yoksa kararı vermeden önce bir ustadan hasarın kaynağının yazılı olarak tespit edilmesi tartışmayı kısaltır.

## Çatı ve cephe onarımı için karar almak

Kışlar sert geçer; çatı ve oluk onarımları yaz aylarında bitirilmelidir. Onarım kararı için şu sıra izlenmelidir:

1. Hasarın fotoğrafla ve tarihle kayda alınması.

2. Aynı iş tanımıyla en az iki ya da üç ustadan yazılı fiyat alınması.

3. Fiyatların kat maliklerine yazılı olarak sunulması.

4. Kat malikleri kurulunun toplanıp ustayı, tutarı ve ödeme planını karara bağlaması.

5. Kararın karar defterine yazılıp toplantıya katılanlarca imzalanması.

Yönetici, binanın zarar görmesini önlemek için acil müdahaleyi karar beklemeden yaptırabilir; örneğin çatıdan su giriyorsa geçici kapatma. Kalıcı onarım ise kurul kararıyla yapılır.

## Onarım masrafının bölüşülmesi

Yönetim planında başka bir esas yoksa ortak yerlerin onarım gideri arsa payı oranında paylaştırılır. Bu nedenle tapudaki arsa paylarının bir tablo hâlinde yönetim dosyasında bulunması gerekir. Masrafa katılmayan kat maliki için de aidatta olduğu gibi gecikme tazminatı ve takip yolu açıktır.

Büyük bir onarımı tek seferde toplamak zor olabilir. Bu durumda kurul, tutarı birkaç aya bölen bir ödeme takvimi belirleyebilir ya da yıllık işletme projesine yedek akçe ekleyerek bir sonraki onarım için önceden birikim yapabilir.

## Karar defteri ve işletme defteri

Küçük binada da iki defter tutulmalıdır: noterden onaylı karar defteri ve gelir-giderlerin yazıldığı işletme defteri. Onarım faturası, ustanın adı ve garanti süresi işletme defterine işlenir; aynı hasar bir iki yıl içinde tekrar ederse ustaya başvurmak için bu kayıt gerekir.

Bir kat maliki onarımı kendi parasıyla yaptırıp sonra diğerlerinden pay isterse tartışma çıkar. Bunu önlemenin yolu, acil olmayan hiçbir ortak onarımın kurul kararı olmadan başlatılmamasıdır. Acil bir müdahale yapıldıysa da fatura, fotoğraf ve yapılan işin kısa açıklaması ilk toplantıda kat maliklerine sunulur ve masrafın paylaşımı karara bağlanır.

Ustayla yapılan anlaşmada işin kapsamı, kullanılacak malzeme, bitiş tarihi ve ödeme şekli yazılı olmalıdır. Peşin ödemenin tamamı yerine bir kısmı iş bitince ödenirse eksik kalan işin tamamlanması kolaylaşır.

## Adaklı için teklif

Daire sayısını, binanın yaşını, ısınma şeklini ve gündemdeki onarımı iletin. Ofisimiz Kayseri'de; yalnız muhasebe ve karar desteği ya da tam yöneticilik için kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Balkon onarımını kim öder?

Önce yönetim planına bakılır. Planda hüküm yoksa balkonun taşıyıcı kısmı ile dairenin kullanımındaki kaplama ve korkuluk ayrı değerlendirilir; hasarın kaynağı yazılı tespit edilmelidir.

### Çatı onarımı için kaç teklif alınmalı?

Kanun bir sayı belirtmez; ancak aynı iş tanımıyla iki ya da üç yazılı fiyat almak kat maliklerinin karşılaştırma yapmasını kolaylaştırır.

### Onarım masrafı nasıl paylaştırılır?

Yönetim planında başka bir esas yoksa ortak yerlerin onarım gideri arsa payı oranında bölünür.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/bingol/adakli  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com