# Osmaneli apartman yönetimi ve kentsel dönüşüm

Osmaneli'deki apartmanlar için yönetim teklifi veriyoruz. Deprem tehlikesi yüksek bir bölgede bulunan ilçede eski binalarda riskli yapı tespiti, dönüşüm kararının nasıl alınacağı ve süreç boyunca yönetimin hangi işleri yapacağı bu sayfanın konusudur.

## Osmaneli'de riskli yapı tespiti

Eski bir apartmanda dönüşüm konuşulmaya başlandığında ilk soru binanın gerçekten riskli olup olmadığıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre bu tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuruyu kat maliklerinden biri ya da birkaçı yapabilir; herkesin onayı aranmaz.

Yönetimin bu aşamadaki işi, başvuru için gereken tapu bilgilerini, varsa onaylı projeyi ve yapı kullanma izin belgesini bir araya getirmek, tespit günü binaya giriş ve karot alımı için kat maliklerine önceden haber vermektir. Tespit sonucu bütün kat maliklerine yazılı olarak bildirilir.

## Dönüşüm kararı için toplantı

Bina riskli bulunursa yeniden yapım için kat malikleri toplanır. Kanun bu karar için oybirliği aramaz; arsa payına göre belirlenen nitelikli çoğunluğu yeterli sayar. Toplantının sonradan tartışılmaması için:

- Çağrı bütün kat maliklerine imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü olarak yapılır.

- Gündemde dönüşüm, uygulanacak yöntem ve müteahhit seçimi açıkça yazılır.

- Toplantıda her kat malikinin arsa payı ve oyu tutanağa geçirilir.

- Karara katılmayan kat maliklerine kararın bir örneği gönderilir.

Kanunun öngördüğü oranlar ve usul değişebildiği için toplantıdan önce güncel mevzuatın ve tapu kayıtlarının kontrol edilmesi gerekir.

## Dönüşüm sürecinde yönetimin kayıtları

Bina boşaltılana kadar aidat, ortak elektrik ve su faturaları ödenmeye devam eder. Boşaltma tarihi kesinleşince abonelikler kapatılır, son okumalar alınır ve daire hesapları kapatılarak her kat malikine bir döküm verilir. Banka hesabında kalan para ve yedek akçenin ne olacağı kurulda karara bağlanır.

Yeni bina teslim edildiğinde yönetim yeniden kurulur. Eski yönetimin karar defteri ve dönüşüm sürecine ait belgeler, yeni binanın ilk yönetimine teslim edilmek üzere saklanmalıdır.

## Dönüşüm beklenen binada bakım ve nem

Yıllar sürebilen bekleme döneminde bina kendi hâline bırakılmamalıdır. Osmaneli'de kışlar görece ılık geçse de nem yüksektir; bodrumdaki su kaçağı, çatı oluğu ve elektrik panosu gibi güvenliği doğrudan etkileyen işler ertelenmemelidir. Büyük harcama gerektiren cephe ve görünüş işleri ise dönüşüm kararına kadar bekletilebilir.

## Kiracıların ve uzakta yaşayan maliklerin bilgilendirilmesi

Dönüşüm sürecinde en çok şikâyet, bilginin bazı kat maliklerine geç ulaşmasından çıkar. Kat malikleri ile kiracıların güncel iletişim bilgileri bir listede tutulur; tespit sonucu, toplantı çağrısı ve alınan kararlar herkese aynı gün ve yazılı olarak gönderilir. Kiracılara binanın ne zaman boşaltılabileceği konusunda kat maliki aracılığıyla erken bilgi verilmesi, kira ilişkisindeki uyuşmazlıkların da önüne geçer.

Dönüşüm görüşmeleri sürerken DASK poliçelerinin yenilenmesi de ihmal edilmemelidir. Bina yıkılana kadar deprem riski devam eder; poliçesi biten dairenin sahibine yönetim tarafından yazılı hatırlatma yapılır. Ortak alan sigortası varsa onun da bitiş tarihi takip edilir ve yenilenip yenilenmeyeceği kurulda konuşulur.

## Osmaneli için teklif

Binanın yaşını, daire sayısını, riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını ve mevcut yönetim düzenini iletin. Ofisimiz Kayseri'de; kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Riskli yapı tespiti için bütün kat malikleri onay vermeli mi?

Hayır. Tespit başvurusunu bir kat maliki de yapabilir. Sonuç bütün kat maliklerine bildirilir.

### Dönüşüm kararı oybirliğiyle mi alınır?

Hayır. 6306 sayılı Kanun riskli yapılarda arsa payına göre nitelikli çoğunluk arar. Güncel oran toplantı öncesinde kontrol edilmelidir.

### Bina boşaltılırken aidat hesabı nasıl kapatılır?

Son okumalar alınır, abonelikler kapatılır ve her dairenin hesabı kapatılarak döküm verilir. Kalan paranın ne olacağına kurul karar verir.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/bilecik/osmaneli  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com