# Damal apartman yönetimi ve onarım kararları

Damal'daki apartmanlar ve ortak duvarlı konutlar için yönetim teklifi veriyoruz. İlçede binalar küçüktür; en çok sorun çatı, cephe ve tesisat onarımına karar verirken ve masrafa katılmayan malikle yaşanır. Bu sayfada karar yolunu ve masrafın tahsilini anlatıyoruz.

## Damal'da ortak yer onarımı için karar

Çatı, dış duvar, temel, merdiven ve ana tesisat ortak yerdir; bunların onarımı bütün kat maliklerinin işidir. Kış uzun ve karlı olduğu için çatı ve oluk hasarı her bahar yeniden gündeme gelir. Onarım için önce işin niteliğini ayırmak gerekir:

- **Zorunlu bakım ve onarım:** Akan çatının onarılması, kırık oluğun değişmesi, patlayan ortak borunun yenilenmesi. Bu işler binanın korunması içindir ve kurul kararıyla, acil durumda yöneticinin kendi yetkisiyle yaptırılır.

- **Yenilik ve değişiklik:** Çatının şeklinin değişmesi, cepheye yeni bir yapı eklenmesi, ortak alanın başka amaçla kullanılması. Bu tür işler için kanunun aradığı daha yüksek çoğunluk ve kat maliklerinin yazılı rızası gerekir.

Hangi işin hangi gruba girdiği tartışmalıysa karar öncesinde yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte incelenmelidir.

## Onarım için teklif toplama

Küçük binada usta çoğu zaman tanıdıktan bulunur ve iş sözlü anlaşmayla yapılır. Bu yol hızlıdır ama masraf paylaşımında itiraz doğurur. Daha sağlam bir düzen şöyledir:

1. İşin kapsamı tek sayfada yazılır: hangi bölüm, hangi malzeme, ne zaman.

2. Mümkünse birden fazla ustadan ya da firmadan yazılı fiyat alınır.

3. Teklifler kat maliklerine gönderilir, karar deftere yazılır.

4. İş bitince fatura alınır ve onarım kaydına işlenir.

## Masrafa katılmayan kat maliki

Usulüne uygun alınmış bir karara rağmen payını ödemeyen malik için önce yazılı hatırlatma yapılır. Ödeme gelmezse borç için gecikme tazminatı işler ve yönetim icra takibi başlatabilir. Karar ya da paylaşım konusunda kat malikleri arasında çözülemeyen bir anlaşmazlık varsa Kat Mülkiyeti Kanunu bu uyuşmazlıklar için sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Malik ilçe dışında yaşıyorsa yazışmalar onun bildirdiği tebligat adresine yapılmalıdır; adres bilinmiyorsa tapu kaydındaki adres esas alınır.

## Yedek akçe ve onarım kaydı

Her bahar aynı onarımın yeniden konuşulmaması için iki şey işe yarar. Birincisi, işletme projesine konan yedek akçe; böylece acil onarımda para aranmaz. İkincisi, onarım kaydı: tarih, yapılan iş, ustanın adı, tutar ve fatura. Bu kayıt, aynı çatının kaç kez ve neden onarıldığını gösterir ve köklü bir onarımın gerekip gerekmediğine karar vermeyi kolaylaştırır.

## Ortak duvarlı konutlarda kat mülkiyeti

Damal'da bazı yapılar iki ya da üç ailenin kullandığı, tapuda kat mülkiyeti kurulmuş küçük binalardır. Daire sayısı az olsa da çatı, temel ve ortak duvar yine ortak yerdir ve onarımı aynı kurallara bağlıdır. Tapuda kat mülkiyeti yoksa, yani bina hisseli mülkiyetteyse, Kat Mülkiyeti Kanunu yerine paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Hangi rejimin geçerli olduğu tapu kaydından öğrenilmeli ve karar yolu buna göre seçilmelidir.

## Damal için teklif

Bağımsız bölüm sayısını, son yıllarda yapılan onarımları ve bu yıl gündemdeki işleri iletin. Ofisimiz Kayseri'de; kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Çatı onarımı için bütün maliklerin onayı gerekir mi?

Zorunlu bakım ve onarım için oybirliği gerekmez; kurul kararıyla, acil durumda yöneticinin yetkisiyle yapılır. Çatının şeklini değiştiren yenilik ise daha yüksek çoğunluk ister.

### Malik onarım payını ödemiyor; ne yapılır?

Yazılı hatırlatmadan sonra gecikme tazminatı işletilir ve icra takibi başlatılabilir. Kararın kendisi tartışmalıysa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

### Yedek akçe ne için kullanılır?

Beklenmedik onarım ve acil giderler için ayrılır. Hangi işler için harcanabileceği kurul kararında yazılmalıdır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/ardahan/damal  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com